Louer meublé ou vide : les différences à connaître
Durée du bail, préavis, dépôt de garantie, mobilier obligatoire : comparatif clair entre location meublée et location vide.
Mis à jour le 4 octobre 2026
Le choix entre location meublée et location vide change la durée du bail, la souplesse pour chacun et la fiscalité. Voici les principales différences pour une résidence principale.
La durée et le congé
- Vide : bail de 3 ans (6 ans si le bailleur est une société). Préavis du locataire de 3 mois, réduit à 1 mois dans certains cas, notamment en zone tendue. Congé du bailleur 6 mois avant l'échéance.
- Meublé : bail d'un an, ou 9 mois non reconductible pour un étudiant. Préavis du locataire d'un mois. Congé du bailleur 3 mois avant l'échéance.
Dans les deux cas, le bailleur ne peut donner congé que pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
Le dépôt de garantie
Un mois de loyer hors charges au maximum en vide, deux mois en meublé.
Le mobilier obligatoire
Un logement meublé doit comporter au moins : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d'entretien ménager. Sans ces éléments, le locataire peut obtenir que la location soit traitée comme une location vide, avec un bail de 3 ans.
La fiscalité
Les loyers d'une location vide relèvent des revenus fonciers ; ceux d'une location meublée, des bénéfices industriels et commerciaux (statut de loueur en meublé). Les régimes et abattements diffèrent : renseignez-vous auprès des impôts ou d'un conseiller avant de choisir.
Ce guide présente les règles générales applicables aux résidences principales. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département, qui conseille gratuitement bailleurs et locataires.